Apartmanlarda ve sitelerde sıfırdan düzen kurmak veya kurulu düzeni idame ettirmek için seçilen site yöneticileri, 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun site yönetimi kurulması ile ilgili beşinci bölümünden yararlanabilirler. Beşinci bölümde sırasıyla genel kurulun toplanması, yönetim planının oluşturulması, kat malikleri toplantısının zamanı ve karar yeter sayısı, oya katılabilme şartları, karar alınması, sulh mahkemesine intikal ettirilecek durumlar, yönetici atanması, yöneticinin görevleri, sorumluluğu, hesap vermesi, hakları, yönetimin denetlenmesi ve yenilikler hakkında maddeler yer almaktadır.
Site yönetimi kurulması ile ilgili detaylı bilgiler ilgili kanunun 34. maddesinde anlatılmaktadır. Yönetici konumunda tek bir kişinin mi yoksa birden fazla kişiden oluşacak yönetim kurulun mu atanacağı, herhangi bir kişinin seçilememesi durumunda sulh mahkemesi aracılığıyla yeni birinin görevlendirilmesi, yöneticinin genel yönetim işlerinin görülmesi, defter tutulması, belgelerin saklanması, işletme projesinin yapılması ve sorumlulukları ile hakları bu maddede ayrıntılı bir şekilde belirtilmektedir.
Site yönetimi kurulması şartları
Kat mülkiyeti kanununda site yönetimi kurulması şartları en küçük anlaşmazlığa dahi çözüm getirecek şekilde belirlenmiştir. Bu kanun incelendiğinde göze çarpan ilk ve en önemli şart, ikamet edilen gayrimenkulün en az sekiz bağımsız bölümü içermesi durumunda yönetici atanması zorunluluğudur. Buradaki bağımsız bölümden kasıt, dairelerin farklı farklı kişilerce sahiplenmiş olmasıdır; yani katların tapularının farklı kişiler adına çıkartılmış olmasıdır. Eğer tüm dairelerin tek bir sahibi var ise; bu durumda yönetici o kişi olmak zorundadır.
Site yönetimi kurulması şartlarından biri de, çoğunluğun sağlanması zorunluluğudur. İkamet eden toplam malik sayısının yarısından bir fazlası, ilk kurulda yönetimin seçilmesi için gerekli çoğunluk anlamına gelmektedir. Önceden yöneticilik yapmış birisi tekrar aday olabilir ve bunun bir üst sınırı yoktur.
Apartman site yönetimi nasıl kurulur
Tüm kat maliklerinin toplandığı genel kurulda, yönetici olmaya aday kişiler kendini tanıtır ve çoğunluğun seçtiği kişi, apartman site yöneticisi olur. Genel kuruldan önce kat malikleri apartman site yönetimi nasıl kurulur konusunda araştırma yapıp bilgi sahibi olmak isterlerse, yol gösterici en sağlam kaynak 634 sayılı kat mülkiyeti kanunudur.
Her yıl ocak ayında toplanan genel kurulda apartman veya site sakinleri yeni bir yönetim oluşturabilir. Seçilen yönetim göreve 2 yıl devam eder. Bu süre boyunca bütçeyi oluşturmak, harcamaları yapmak, binanın veya binaların bakımını yapmak, çevre düzenlemesi ile ilgilenmek gibi sorumlulukları bulunmaktadır.
İlk defa site yönetimi nasıl oluşturulur
Yeni yapılan sitelerde, projelendirme, oturma izni ve tapu gibi ön çalışmalar tamamlanıp, kat malikleri siteye yerleşmeye başlayınca ve site yönetimi oluşturulması için gerekli çoğunluk sağlanınca site yönetimi oluşturulur. İlgili kanunun beşinci bölümünde ilk defa site yönetimi nasıl oluşturulur hususunda tüm bilgiler yer almaktadır. Ana gayrimenkul olarak nitelendirilen yeni kurulan site, daire sahiplerinin oluşturduğu genel kurul tarafından yönetilir. Nasıl bir yönetim tarzı izleneceği ve diğer hükümler genel kurul tarafından kararlaştırılır.
Yönetim tarzını, binanın hangi amaçla kullanılacağını, denetçi olarak görev alanların alacağı ücreti ve diğer bazı hükümleri içeren, tüm malikleri kanunen bağlayan yönetim planı oluşturulur. Yönetim planı beğenilmediği zamanlarda, tüm daire sahiplerinin beşte dördünün oyu ile plan değiştirilebilir. Bu değişiklik kat mülkiyeti kütüğüne işlenmelidir.
Site yönetimi kurmak için gerekli evraklar
Site yönetimi sitede yaşayanları ilgilendiren bir durum olduğu için, tüm daire maliklerinin ve ilgili kurumların bilgilendirilmesi gerekir. Site yönetimi kurmak için gerekli evraklar arasında ilk etapta sayılacak an belge site projesidir. Kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında yer alan ve bölge belediyesi, tapu müdürlüğü gibi kurumlarca düzenlenen kat irtifakı ve tapu gibi tüm belgeler site yönetimi kurmak için gerekli evraklardır.
Ayrıca gelir-gider defteri, banka yazışmaları gibi mali durumu özetleyici belgeler de site yönetimi oluşturulurken gerekli belgelerdendir. Genel kurul kararlarının yazıldığı noter makamından onaylı karar defteri de en önemlilerinden biridir. Bu defter her yıl aralık ayının sonunda ilgili notere kapattırılır.